Vì sao cần kiểm tra kỹ?
Mua bán đất thường có giá trị lớn và nhiều thủ tục. Việc kiểm tra kỹ từ đầu giúp người mua hạn chế rủi ro như mua phải đất đang tranh chấp, đất đã thế chấp hoặc không thể sang tên.
1. Người bán có đúng là người có quyền chuyển nhượng?
- Đối chiếu giấy tờ tùy thân của người bán với tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình, cần có sự đồng ý của những người có quyền theo quy định.
- Nếu người bán ký theo ủy quyền, cần kiểm tra văn bản ủy quyền có hợp lệ và còn hiệu lực không.
2. Giấy chứng nhận và thông tin thửa đất
- Kiểm tra thông tin người sử dụng đất, số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng.
- Xem phần ghi chú trên giấy chứng nhận (ví dụ thế chấp, hạn chế).
- So sánh thực tế (ranh giới, hiện trạng, lối đi) với thông tin trên giấy tờ.
3. Điều kiện để được chuyển nhượng
Theo Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường cần các điều kiện cơ bản sau:
- Đất có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật quy định).
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Còn trong thời hạn sử dụng đất.
Tùy loại đất (ví dụ đất nông nghiệp, đất trồng lúa) và đối tượng nhận chuyển nhượng, có thể còn điều kiện riêng. Vì vậy cần hỏi kỹ trước khi giao dịch.
4. Quy hoạch, thế chấp và tranh chấp
- Tìm hiểu thông tin quy hoạch của thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.
- Kiểm tra đất có đang thế chấp ngân hàng, bị kê biên hoặc có tranh chấp hay không.
- Hỏi thêm thông tin từ cơ quan đăng ký đất đai và những người xung quanh khi cần.
5. Đặt cọc cần ghi rõ điều gì?
Nên lập văn bản đặt cọc, trong đó ghi rõ: các bên, thửa đất, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng chính thức, điều kiện và hậu quả khi một bên không thực hiện.
Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328), nếu hợp đồng được giao kết thì tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất tiền cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
6. Công chứng, thanh toán và sang tên
- Hợp đồng chuyển nhượng thường phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Bạn nên hỏi tổ chức hành nghề công chứng về quy định hiện hành đối với giao dịch của mình.
- Nên thanh toán qua ngân hàng, chia theo từng giai đoạn gắn với các bước pháp lý và giữ lại mọi chứng từ. Không nên trả toàn bộ tiền khi chưa hoàn tất thủ tục.
- Sau khi ký hợp đồng, thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình.
7. Thuế và phí
Hai bên nên thỏa thuận rõ ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các khoản khác, rồi ghi vào hợp đồng.
Nếu đã mua nhưng chưa sang tên được
- Giữ lại hợp đồng, chứng từ thanh toán, tin nhắn trao đổi và mọi giấy tờ liên quan.
- Tìm hiểu nguyên nhân chưa sang tên: giấy tờ, điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính hay tranh chấp.
- Trao đổi với bên bán bằng văn bản, và tham vấn luật sư sớm trước khi thanh toán thêm hoặc đưa ra cam kết mới.
Lưu ý: Bài viết chỉ cung cấp thông tin chung theo quy định pháp luật tại thời điểm đăng; quy định có thể thay đổi. Mỗi vụ việc có hoàn cảnh riêng nên nội dung này không phải ý kiến tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của bạn. Nếu cần, vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn trực tiếp.